[세금바로알기] 부담부증여 (언제나 절세는 아니다)

 

[세금바로알기]

부담부증여 (언제나 절세는 아니다)

 

 

 

 

최근 들어 부동산 대책이 강화됨에 따라

절세방안으로 많은 분들이 활용하고 있는

 

"부담부증여"

 

하지만 제대로 알아보지 않고 한다면

오히려 독이 될 수 있기 때문에

항상 올바른 판단을 위해서는

전문가의 상담이 필요한 부분입니다.

 

실제로 잘못된 부담부증여로

오히려 손해를 보시는 분들이 많기 때문이죠.

 

어떤 실수를 하시는지 한번 알아볼까요?

 

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우선 부담부증여의 개념부터 알아야겠죠?

 

부담부증여란

일반 증여와는 다르게

배우자나 자녀에게 부동산 등

재산을 증여할 때

전세보증금이나 주택담보대출 등과 같은

부채를 포함하여 증여하는 것을 말합니다.

 

이 개념에서부터 착오가 발생 할 수 있습니다.

 

 

만약 10억의 부동산을 증여할 때

6억의 전세보증금이나 담보대출을

함께 넘긴다면

실제로 4억만 증여인것 아닌가?

하는 것이죠.

 

 

반은 맞고 반은 틀립니다.

 

 

일단

10억의 자산 중 6억이 부채라면

4억에 대해서만 증여세가 부과 될까요?

 

 

네 맞습니다.

 

 

순증여자산이

10억 - 6억 = 4억이기 때문에

증여세는 순자산인 4억에 대해서만

부과되는게 맞습니다.

 

하지만 여기서 틀린게 있습니다.

 

부채 6억 부분에 대해서는

"양도소득세"가 부과된다는 것입니다.

 

 

엥? 갑자기 무슨 양도소득세..?

어차피 6억은 자녀가 갚으면 되는거 아닌가?

 

이렇게 생각하시기 쉽지만

퉁치는 개념으로 생각하시면 안됩니다.

 

실질을 생각해보시면 이해하기 쉽습니다.

 

이 증여의 실질은

부모가 자녀에게 10억의 자산에 대한

소유권을 넘기면서

"6억을 받았다"라고 보셔야 하는거죠.

 

6억의 부채를 넘긴 것은

6억의 돈을 받은 것과 동일한 것입니다.

 

그렇기 때문에

"부채 부분에 대해서는 양도소득세가 발생한다."

꼭 기억하셔야 합니다.

 

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자 다음 실수는 양도소득세 때문에

발생하는 실수입니다.

 

두번째 하시기 쉬운 실수는

 

"양도소득세 중과세 적용 지역의 부동산 증여"

입니다.

 

다들 아시겠지만

조정대상지역 / 투기과열지역에서는

양도소득세 중과(10~20%)가 적용됩니다.

 

이것은 부담부증여시의

부채부분에 대한 양도소득세를 적용할 때도

동일하게 적용됩니다.

 

부담부증여의 부채부분에 대해서도

실질이 '양도'이기 때문에

중과도 동일하게 적용되는 것이죠.

 

그래서 무분별하게 중과지역의 부동산을

증여하시는 경우에는

전액을 증여하시는 경우의 증여세보다

양도소득세가 더 부과될 수 있습니다.

 

부채를 자녀한테 넘기면서

세금까지 많이 내야 한다니...

생각만 해도 끔찍하죠.

 

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마지막으로

 

"저가로 취득한 부동산의 부담부증여"

입니다.

 

이 정도면 다들 감이 오시죠?

 

저가로 취득한 부동산은 대부분

취득한지 오래된 부동산입니다.

 

이렇게 취득가액이 낮은 부동산의 경우

양도차익이 매우 크기 때문에

양도세 계산시 세부담이 크게 증가합니다.

 

오히려 순수 증여를 활용하는 것이

절세가 될 수 있는 것이죠.

 

 

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[요약]

 

1. 부담부증여시 부채 부분에 대해서는

"양도소득세"가 부과된다.

 

2. 따라서 양도소득세 중과지역의 부동산 증여시

양도소득세가 증여세를 초과할 수 있기 때문에

유의해야 한다.

 

3. 취득가액이 낮은(취득한지 오래된) 부동산의 경우

양도차익이 커서 양도소득세가 증여세를

초과할 수 있기 때문에

유의해야 한다.